東京で一人暮らしをするために その1 安くて必要十分なアパートの見つけ方

できるだけお金を掛けずに東京でアパートを探し、自分が納得がいく安い物件と必要なものを安価に揃えた。

一応備忘録も兼ねつつ、自分が取り組んだ方法を下記にまとめておく。同じように東京でお金をあまりかけずリーゾナブルな物件と生活必需品を揃えたいとかんげえている方は参考にしてみてほしい。

一時的に東京でゲストハウスに滞在する

まず、私の場合は最初の1カ月程度はゲストハウスに滞在した。ゲストハウスは海外からの旅行者などが主に利用する格安の宿泊施設なので一般的なビジネスホテルより滞在費が安い。特にある程度の期間滞在を考えている場合には一番安い宿泊施設だ。

加えて、現在はコロナウイルスの影響でほぼすべての国からの入国制限が敷かれているので日本に入ってくる外国人はいない。つまり、どこの宿泊施設もガラガラだ。どちらかというと営業を停止中の宿泊施設の方が多いが、営業しているところも、最低限の宿泊客を確保するため、滞在費を通常よりかなり安く設定しているところが多い。安いところを探せば1日当たり1500円~2000円程度のところがある。個室を利用でキッチンやバストイレが共用と言う場合が多い。

東京以外から来て東京で住まいを探す場合にはゲストハウスに一時滞在してある程度時間をかけて探すのがお勧めだと思う。

地方から来て1日や2日で物件を探して契約を済ませて一旦帰って、また出直すと言った一連の流れは慌ただしく、納得がいく物件を見つけるのには十分ではないと思う。

そもそも物件情報も毎日のように変わっていてある程度の期間を費やさないと良い物件は見つからないと思う。

もちろん、インターネットで物件を探すことは最初にやるべきことだが、実際に現地に赴き内覧をしてみないことには実際の状況は分からない。内覧までしっかりと行うとせいぜい1日に5件程度しかできないだろう。また、不動産仲介業者の良し悪しもあるので、複数の物件を探すごとに、紹介する不動産業者の良し悪しも感じられるものだ。

日々物件の情報も変わっていくので2,3週間くらいかけて探すくらいがいいと思う。時々格安の物件も出るが、その場合は大方すぐに決まってしまうことが多いので、見つけたら直ぐに問い合わせて、即物件を見学させてもらうことが重要だ。その場合東京以外に板のではすぐに行動に移れないのだ。

一人暮らしでバストイレ風呂付であれば家賃相場は最低3万5千円くらいから

私の場合、一人暮らしなのでワンルームアパートで良かったが、バス、トイレ、風呂、エアコン全て完備、洗濯機置き場ありの物件が必要だったので、それを基準に探した。

そして、最低限23区内で且つできる限り都心から離れすぎない(周辺の市や県に近づかない場所)という条件も加えた。

そうすると、家賃だけで3万5千円という物件はかなり稀でなかなかない。家賃+共益費で4万円という基準を持った方がいいと思う。家賃+共益費で4万円が23区内(郊外を除く場所)の最低相場と考えたほうが良い。

23区内で家賃3万5千を下回る物件を見るとほとんどが風呂が無かったり、トイレが共用だったりする。もちろん築年数は古く、先頭を利用するのが一般的だった時代からあるような物件ばかりだ。そのような物件はリフォームされている物件もあるが畳がある和室の場合が多い。

表題にも書いた”必要十分な物件”の定義としては、キッチン、トイレ、バス、洗濯機置き場があることだ。もちろん冷蔵庫が置けることは言うまでもない。

これらの条件を満たさない物件は確かに家賃相場は安いのだが、ランニングコスト的には結局余分な出費が高くついてしまう。何より不便だ。

例えば、風呂が無ければ銭湯を利用するしかない。東京の銭湯は一回当たり400円台のところが多い。月に25日銭湯を利用したとしたらそれだけで10000円以上の出費になる。

最近はコインランドリーを利用する人が増えてきているようだが、自宅に洗濯機がないためコインランドリーを利用するのは経済的に効率が悪い。

一番小さいサイズの洗濯機を利用しても最低200円、それに乾燥機を最低時間利用しても100円(実際にこれではしっかりと乾かない)。最低でも一回当たり300円はかかる。

1ヶ月に10回利用すると仮定すると一カ月当たり3000円。年間36000円はかかる。ところが、自室に洗濯機があれば電気代や水道代や洗剤代を術合計しても、年間6000円に満たないはずだ。

一カ月当たりで比較すると

コインランドリーと銭湯を利用:最低 13000円/月

自室で洗濯機と風呂利用 : 500円~800円程度/月

金額的にも大きな違いがるが、何より不便で時間ロスが大きい。

※ 自室で洗濯機を利用する場合には洗濯機を入手する必要があるので、洗濯機の購入費用は加算されていないが、中古洗濯機を無料で手に入れるこなど東京では容易なのであまり気にする必要はない。

注意すべき点

キッチン、トイレ、風呂、エアコン完備で洗濯機置き場ありの最低家賃相場4万前後(家賃+共益費)で探す場合にいくつか注意点がある。

極端に安い家賃表示

これは経験して分かったことだが、不動産屋のトリック、または単なる記載ミスだ。

例えば、家賃 1.15万円で3LDKと言った物件を見つける。これは格安の物件なのだろうと思って、内覧申し込みをしてみても、実際には家賃 11.5万円ということがある。

これは、不動産屋が客引きのために敢えて誤表記を差せている場合もあるので、極端に安い家賃表示には要注意だ。もし教区タンな数字を見た場合には合わせて共益費の金額も見るほうが良い。共益費も同じく1.1万円などとなっている場合も多く、10万を超える物件の共益費はその十分の一程度くらいになるはずだと思っておいた方がいいかもしれない。

初期費用に掛かるトリック

初期費用は一般的に初月の家賃+敷金+礼金という形が昔からある。

そのため、敷金0円、礼金0円という表示がるとついつい初期費用が安く見えてしまうものだ。しかし、おおよそこうしたケースの場合は、その他の費用であるクリーニング料金、消毒料金、鍵交換費用などにその分が上乗せされているため、トータルで考えれば全然安くなっていない。

逆にその他の費用が安く抑えられている場合には、敷金と礼金のどちらかがあるか両方がある場合が多く。どこの金額を大きくしてどこの金額を少なく表示しているかの違いだけだ。

不動産手数料は家賃と共益費に寄ってい一定の割合が課されるので業者による違いはないはずだ。

不動産業者と交渉する

不動産業者は家主との間に入って物件を仲介することを生業としている。そのため、最初に提示された金額そのものを受け入れるのはあまり賢くない。

特にこのコロナウイルスによる経済の危機的な状況においては貸し手は少しでも早く入居者がほしい。だから、全体的に家賃を低く設定してもできるだけ早く入居者を確保して、例えばローンの返済に充てたいと考えている家主もいるものだ。

そう言う状況も踏まえて、少し勇気を出して金額交渉をやってみるのはとてもよい事だ。

例えば初期費用をもう少し押さえたいと思えば大家さんと交渉をしてもらえばいい。手っ取り早くただ単に初期費用を安くしたいと思えば、鍵交換費用をなくすことも考えられる。鍵交換費用だけで2万5000円が計上されていたりするがあまりにも高い。別に今まで使われていた鍵を使用しても構わないと思えば、その旨を不動産業者に伝えればいい。鍵交換費用に関しては、私の経験上家主に確認することなく、その場でOKとなる場合が50%だ。そうであるなら、不動産業者も最初から鍵交換費用は任意であると伝えてほしいものだ。

心理的瑕疵(かし)物件

相場より安い物件を探していく中で「心理的瑕疵あり」という記載を見つけることがる。これは要するに事故物件を意味する。例えば前の入居者がこの物件内で自殺したと言った事例が考えられる。もちろん物理的には何ら問題はないので、心理的という言葉が使われている。

私も金額や設備的にリストアップした物件の中に「心理的瑕疵あり」表記があったので、その物件に関してはその時点で候補から外しておいた。

事故物件であっても必ずしもこの表記があるとは限らないと思うが、不動産業者による重要事項説明の中では必ず心理的瑕疵物件に相当する事案があった場合には業者には説明する義務があるので、気になる方はこちらから問い合わせてみたほうが良い。

定期借地権付き物件

これはある一定期間しか賃貸できないことを意味している。私が見つけた安い物件の中にもいくつかあった。「賃貸契約は2021年の9月末日まで」といった条件が付けれている。

よくあるケースは物件の取り壊し予定があることだ。ある一定期間しか賃貸できないので、相場より家賃が安く設定してあると言うものだ。

もちろん短期間しか借りるつもりがないのであれば、金額さえ安ければそれでよいと言う人もいるかもしれない。

しかし、私はあまりお勧めしない。第一の理由としては物件の安全面が確保されていないから。考えられることとして想定されるのは耐震基準に満たない古い建物だ。

実際に私は定期借地権付き物件の見学をしてきたが、その物件は外観が荒れ果てていて清潔感がまったく無く家賃が安くても住みたくない物件だった。そして、この物件の取り壊し理由は、消防法に違反ている物件だからだった。不動産仲介業者はそのことには一切触れなかったが、現地に行くと、消防法に違反していると言う表示が建物のいたるところに掲示されていた。行政指導がなされたのだろう。

取り壊しが決まった物件など大家や管理会社も管理などするつもりはないだろう。そんな物件に金を払う価値などないと思う。また、言葉巧みに格安物件と笑顔で進めるだけの不動産屋も信用できないと思えるものだ。

実際に私を現地でこの物件を案内してくれた業者はそんな人だった。調子が良く、私が他を見てからにするとやんわりと断ると、すぐに決まってしまいますから次の機会はないでしょうとのことだった。ところが1ヶ月以上経った今でも入居者募集したままだ。

不動産仲介業者が直接紹介している物件で契約する

物件を探す手順としては、まずはインターネットで情報取集する。私が主に利用したのはヤフー不動産に掲載されている情報だった。

その際に同一と思われる物件を2つの別の不動産会社が紹介していることに気づいた。よく見ると間取りはほぼ同じだが面積がやや違うので、同じアパート内の別々の物件を異なる会社が紹介しているのかと思った。

そう言う場合もあるだろうが、実際のところは全く同じ部屋を2つの別の不動産会社が紹介していたのだ。これは、家主から直接紹介を依頼された元請けの不動産屋がいて、その下にまた別の不動産屋が紹介していると言うケースだ。

この場合元請けの不動産屋の下に位置する不動産屋で契約すると中間マージン分にあたる余分な費用を初期費用を払う必要がある可能性が高いので気を付けたほうが良い。

直接家主と契約できることはまずないとしても一番家主に近い不動産屋と契約をすることに留意することが大切。

まとめ

東京で納得がいくアパートマンションを探すためにはある一定期間東京に滞在して探すことがお勧め。その際には格安で滞在できるゲストハウスを利用すると良い。

トイレ、キッチン、バス、エアコン完備、洗濯機置き場ありの一人暮らし用アパートで23区内の郊外を除く場所の最低相場は家賃3万5千円~(家賃+共益費だと4万円~)。

私の場合仲介手数料0円、敷金0円、礼金0円、翌月の家賃無料キャンペーン付という不動産屋を利用できた点も良かった。

物件数も多く、当然不動産業者も多い東京ではある程度の時間を費やして探した方が得策です。

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